Inwestycje, kredyty na 500 lat ogolnie liczymy pieniazki

[WisnieR 2 698]

14 minut temu, ginn napisał:

@WisnieR Ale to chyba jest też tak, że dużo zależy od tego jakie kwoty chcesz nadpłacać. Jeżeli planujesz cyklicznie, co miesiąc spłacać niewielką kwotę, np. 2000 zł, to inaczej to się odbije na różnicy mniejsza rata vs krótszy okres, niż wrzucenie 50 000 zł jednorazowo? Nie mogę tego jednak sobie poukładać matematycznie w głowie.

 

Rozmawiałem z moim doradcą i powiedział mi to samo, że różnica będzie niewielka i biorąc pod uwagę wyższy komfort psychiczny, zalecałby zmniejszanie rat - na moim przykładzie cykliczna miesięczna nadpłata 2000 zł. Muszę się chyba do niego wybrać osobiście, żeby był mi wstanie wyjaśnić bezpośrednio, jakie są zależności przy nadpłatach.

 

Zawsze bardziej się opłąca skracać okres kredytowania. ZAWSZE. To matematyka i tego nie oszukasz. Ok, komfort psychiczny to jedno ale zobacz na moim przykładzie - wpłacająć 50k (co stanowi prawie 1/4 zadłuzenia) rata spada mi o 270zł. Czy 270zł to kwota zapewniająca komfort psychiczny? Nie sądze. Czy potencjalny zysk większy o 36k skracając okres kredytowania zapewni mi większy komfort psychiczny? Jak najbardziej.

 

Nadpłacając 2000zł to co ty tam masz mieć za niższa ratę. O 2 zł spadnie przy takiej wpłacie? Aż zasymulowałem w moim przypadku nadpłata jednorazowo 2000zł zmniejszy ratę o 10zł.

Ostateczny zysk na całkowitych kosztach kredytu przy 2000zł nadpłąty - obniżenie raty: 1.198,51zł skrócenie okresu: 2.653,03zł.

Edytowane 2 Lutego 2022 przez WisnieR

[ginn 753]

Na moim przykładzie:

Kapitał do spłaty - 283130 zł

Oprocentowanie - 3,98%

314 pozostałych rat

Aktualna rata - 1445 zł

*Po roku obniżam miesięczną ratę o 114 zł, po dwóch latach jest to 242 zł, a po trzech wychodzi 373 zł, więc realnie odczuwam zmniejszenie obciążenia wydatków miesięcznych.

[WisnieR 2 698]

Jak pisałem, zależy co dla kogo jest ważne - dla mnie 500zł w tę czy w drugą to nie jest żadne odczuwalne obciążenie/odciążenie finansowe, za to psychicznie bym nie wytrzymał myśląć, że mogłem na tym finansowo w okresie całego kredytu wyjść do przodu.

Edytowane 2 Lutego 2022 przez WisnieR

[MaZZeo 14 182]

W dniu 2.02.2022 o 13:17, WisnieR napisał:

A jakie merytoryczne znaczenie ma źródło pochodzenia dochodów w odniesieniu do matematycznej kalkulacji opłacalności nadpłaty kredytu hipotecznego?

 

To może trochę matematyki:

Kwota kredytu w walucie 215.303,09PLN

Aktualne oprocentowanie kredytu 4,15%

Liczba rat pozostałych do spłaty kredytu 296 miesięcy x 1.163,26zł = 344.324,51zł

Wysokość nadpłaty załóżmy 50.000zł

 

Oszczędność po uwzględnieniu nadpłaty bez skrócenia okresu kredytowania ze zmniejszeniem wysokości raty do 893,11zł  = 29.962,74zł 

Oszczędność po uwzględnieniu nadpłaty ze skróceniem okresu kredytowania z zachowaniem wysokości raty 66.325,85zł

Rożnica = 36.363,11zł

 

No nie wiem potencjalnie 36 tysięcy złotych mniej zysku jeśli wybiorę niższa ratę zamiast skrócenia okresu zachowania kredytu. Sama różnica w racie to zaledwie 270,14zł. Czy daje to aż taką kwotę miesięcznie, która pozwoli na zainwestowanie w cokolwiek wartego potencjalnej straty 36 tysięcy? By odrobić stratę 36 tysięcy wybierając wariant z mniejszą ratą, pieniądze z tej raty trzeba by było odkładać przez 133 miesiące.

 

No ale to każdego decyzja. Jak pisałem ja mam niską ratę, bo kupowałem przed wzrostem cen ale zawsze mówi się, że warto nadpłacać hipotekę i skracać okres kredytowania, a nie w drugą stronę.

 

Oczywiście mogłem się gdzieś jebnąć bo korzystam z gotowego Excela, do tego każdy kredyt ma swoją własną umowę, kary umowne,  opłaty za aneksy itp. ale tak w skrócie.

 

 

Ale nadal zapominasz albo nie rozumiesz tego o czym mówi Michaelis i Shago. Prosta matematyka - wystarczy że pomnożysz tę różnicę w racie 270,14 przez 120 miesięcy i wyjdzie że w ciagu 10 lat wydasz o 32416,8zł więcej na kredyt aniżeli przy niższej racie. 270zł brzmi śmieszne ale co miesiąc odkładając można coś z tego więcej wyciągnąć, zrobiłem kalkulację gdzie przy bardzo bezpiecznym założeniu że odkładasz to gdzieś na jakiś instrument dający 3% w skali roku to po 10 latach miałbyś już 37730,18zł czyli 5313,38zł więcej. Przy 4% w skali roku to 39673,70zł.

 

Nagle ta różnica o której wspomniałeś wcześniej chyba nie robi takiego wrażenia, nie? Dodatkowo to skrócenie okresu kredytowania w Twoim przypadku skróciłoby go do 199 miesięcy, odkładając 270,14zł co miesiąc to po tym czasie miałbyś 53757,86zł w kieszeni, a odkładając na 3% w skali roku miałbyś 69507,06zl. Po tym czasie te zaoszczędzone środki możesz znowu przeznaczyć na nadpłatę, a jednocześnie w tym samym czasie masz poduszkę finansową z którą możesz zrobić co chcesz.

 

Oczywiście dla uproszczenia pominąłem tu inflację.

 

Więc nie, nie zawsze opłaca się bardziej skracać okres kredytowania aniżeli zmniejszać ratę, bo w tym momencie pozbawiasz się wolnych środków które teoretycznie mógłbyś spożytkować w inny sposób albo zainwestować w sposób jaki opisałem wyżej. Płacąc kredyt tych środków już nigdy nie odzyskasz. Gdyby było tak jak mówisz to firmy wolałyby spłacać aktualne zadłużenie aniżeli inwestować.

 

To czy ktoś woli komfort psychiczny mając mniejsze obciążenie miesięczne czy jednak boli go koszt odsetek w dłuższym okresie to sprawa mocno indywidualna i nie jest to takie czarno białe.

 

zmieniając trochę temat to @_Red_ właśnie przeksztaciłem kompletnie swój portfel funduszy. Jeśli ktoś chce to rodem z wykopu mogę zawołać pulsujących jak za rok będzie wyglądać zwrot z tej inwestycj. Fundusze jakie wybrałem to

 

Allianz SFIO Subf. Artificial Intelligence - akcji zagranicznych (jednak w 90% z USA) spółek które inwestują w technologie sztucznej inteligencji

NN Investment Partners SFIO Subf. NN (L) Indeks Surowców - surowcowy

BlackRock GF Continental European Flexible E2 - akcji europejskich rynków rozwiniętych

BlackRock GF Global Allocation E - mieszany zagraniczne aktywnej alokacji 

Franklin India Fund N - akcji indyjskich

Schroder ISF US Large Cap A - akcji amerykańskich dużych spółek

 

wszystko w proporcjach mniej więcej 1/6

[WisnieR 2 698]

Odniose się do tego jutro na konferencji bo tu potrzebny komputer z Excelem, a nie telefon.

Natomiast czy ty nie zakładasz przypadkiem, że te różnica 270zł x 120 miesięcy jest dostępna "od ręki" i od tego liczysz zysk z oprocentowania po 10 latach? No bo ona nie jest dostępna od ręki tylko nadpłacając kredyt gotówkę ładujesz w kredyt i nawet jak zmniejszasz ratę to ten dodatkowy budżet rośnie ci liniowio co miesiąc +270zł zaczynając od 0. Więc w rok to masz dopiero 3000 zł na "lokacie", a nie 30.

[balon 5 323]

Czy jutro teoria kwanta zostanie podważona?  

 

Piękny dziś jest ten topik

[MaZZeo 14 182]

Godzinę temu, WisnieR napisał:

Natomiast czy ty nie zakładasz przypadkiem, że te różnica 270zł x 120 miesięcy jest dostępna "od ręki" i od tego liczysz zysk z oprocentowania po 10 latach? No bo ona nie jest dostępna od ręki tylko nadpłacając kredyt gotówkę ładujesz w kredyt i nawet jak zmniejszasz ratę to ten dodatkowy budżet rośnie ci liniowio co miesiąc +270zł zaczynając od 0. Więc w rok to masz dopiero 3000 zł na "lokacie", a nie 30.
 

 

Czy masz mnie za głupca chłopcze 

Oczywiście że to uwzględniłem w moich obliczeniach 

 

tu wrzucam rozliczenie za 199 miesięcy przy założeniu 3% w skali roku

 

Spoiler

 

270,00
540,68
812,03
1084,06
1356,77
1630,16
1904,23
2178,99
2454,44
2730,58
3007,40
3284,92
3563,14
3842,04
4121,65
4401,95
4682,96
4964,67
5247,08
5530,19
5814,02
6098,55
6383,80
6669,76
6956,44
7243,83
7531,94
7820,77
8110,32
8400,59
8691,59
8983,32
9275,78
9568,97
9862,89
10157,55
10452,95
10749,08
11045,95
11343,57
11641,92
11941,03
12240,88
12541,48
12842,84
13144,94
13447,81
13751,43
14055,80
14360,94
14666,85
14973,51
15280,95
15589,15
15898,12
16207,87
16518,39
16829,68
17141,76
17454,61
17768,25
18082,67
18397,88
18713,87
19030,66
19348,23
19666,60
19985,77
20305,73
20626,50
20948,06
21270,43
21593,61
21917,59
22242,39
22567,99
22894,41
23221,65
23549,70
23878,58
24208,28
24538,80
24870,14
25202,32
25535,32
25869,16
26203,84
26539,35
26875,69
27212,88
27550,91
27889,79
28229,52
28570,09
28911,52
29253,79
29596,93
29940,92
30285,77
30631,49
30978,07
31325,51
31673,83
32023,01
32373,07
32724,00
33075,81
33428,50
33782,07
34136,53
34491,87
34848,10
35205,22
35563,23
35922,14
36281,94
36642,65
37004,26
37366,77
37730,18
38094,51
38459,74
38825,89
39192,96
39560,94
39929,84
40299,67
40670,42
41042,09
41414,70
41788,24
42162,71
42538,11
42914,46
43291,74
43669,97
44049,15
44429,27
44810,34
45192,37
45575,35
45959,29
46344,19
46730,05
47116,87
47504,67
47893,43
48283,16
48673,87
49065,55
49458,22
49851,86
50246,49
50642,11
51038,71
51436,31
51834,90
52234,49
52635,08
53036,66
53439,25
53842,85
54247,46
54653,08
55059,71
55467,36
55876,03
56285,72
56696,43
57108,17
57520,94
57934,75
58349,58
58765,46
59182,37
59600,33
60019,33
60439,38
60860,48
61282,63
61705,83
62130,10
62555,42
62981,81
63409,27
63837,79
64267,38
64698,05
65129,80
65562,62
65996,53
66431,52
66867,60
67304,77
67743,03
68182,39
68622,84
69064,40
69507,06

 

[Santi 28]

 
Czy masz mnie za głupca chłopcze 
Oczywiście że to uwzględniłem w moich obliczeniach 
 
tu wrzucam rozliczenie za 199 miesięcy przy założeniu 3% w skali roku
 
Spoiler

 

270,00
540,68
812,03
1084,06
1356,77
1630,16
1904,23
2178,99
2454,44
2730,58
3007,40
3284,92
3563,14
3842,04
4121,65
4401,95
4682,96
4964,67
5247,08
5530,19
5814,02
6098,55
6383,80
6669,76
6956,44
7243,83
7531,94
7820,77
8110,32
8400,59
8691,59
8983,32
9275,78
9568,97
9862,89
10157,55
10452,95
10749,08
11045,95
11343,57
11641,92
11941,03
12240,88
12541,48
12842,84
13144,94
13447,81
13751,43
14055,80
14360,94
14666,85
14973,51
15280,95
15589,15
15898,12
16207,87
16518,39
16829,68
17141,76
17454,61
17768,25
18082,67
18397,88
18713,87
19030,66
19348,23
19666,60
19985,77
20305,73
20626,50
20948,06
21270,43
21593,61
21917,59
22242,39
22567,99
22894,41
23221,65
23549,70
23878,58
24208,28
24538,80
24870,14
25202,32
25535,32
25869,16
26203,84
26539,35
26875,69
27212,88
27550,91
27889,79
28229,52
28570,09
28911,52
29253,79
29596,93
29940,92
30285,77
30631,49
30978,07
31325,51
31673,83
32023,01
32373,07
32724,00
33075,81
33428,50
33782,07
34136,53
34491,87
34848,10
35205,22
35563,23
35922,14
36281,94
36642,65
37004,26
37366,77
37730,18
38094,51
38459,74
38825,89
39192,96
39560,94
39929,84
40299,67
40670,42
41042,09
41414,70
41788,24
42162,71
42538,11
42914,46
43291,74
43669,97
44049,15
44429,27
44810,34
45192,37
45575,35
45959,29
46344,19
46730,05
47116,87
47504,67
47893,43
48283,16
48673,87
49065,55
49458,22
49851,86
50246,49
50642,11
51038,71
51436,31
51834,90
52234,49
52635,08
53036,66
53439,25
53842,85
54247,46
54653,08
55059,71
55467,36
55876,03
56285,72
56696,43
57108,17
57520,94
57934,75
58349,58
58765,46
59182,37
59600,33
60019,33
60439,38
60860,48
61282,63
61705,83
62130,10
62555,42
62981,81
63409,27
63837,79
64267,38
64698,05
65129,80
65562,62
65996,53
66431,52
66867,60
67304,77
67743,03
68182,39
68622,84
69064,40
69507,06

 

Przecież na logikę zysk 3% co rok da mniej niż nadpłacenie kredytu i skrócenie jego spłaty gdy jego oprocentowanie wynosi 4%, oczywiście za chwile będzie to 5% i więcej.


Wysłane z iPhone za pomocą Tapatalk

[MaZZeo 14 182]

Nie do końca, dlatego że kapitał kredytu nigdy się nie zwiększy (może się tylko zmniejszać), a kapitał zainwestowany zwiększa się z każdym wzrostem odsetek (chyba że sobie postanowisz że co rok sobie zabierasz odsetki i zostawiasz pierwotny kapitał, ale to bez sensu). Tak działa wartość pieniądza w czasie i procent składany.

 

Prosty przykład - czy opłaca się nadpłacić 300k kredytu przy 20 latach spłaty i 5% oprocentowaniu nominalnym:

 

Po 20 latach masz do spłacenia 475168zł czyli przepłacasz 175168 zł odsetek ergo nadpłacasz w sumie 58% kwoty kredytu. Można więc powiedzieć, że bank pożyczając Tobie pieniądze ma zwrot z inwestycji 58%.

 

Przy zainwestowaniu 300k na 5% w skali roku to po 20 latach masz 795989zł więc 495989zł zysku co stanowi zwrot z inwestycji 165%.

 

Czyli sumując to wszystko jeśli masz 300000zł to owszem możesz spłacić kredyt, pozbyć się długu ale też i pozbyć się pieniędzy które mogą dla ciebie pracować, ale możesz tez zainwestować tą kwotę i po 20 latach w tym przypadku miałbyś 795989 (300k zainwestowana 20 lat wcześniej) - 475168 (spłata kredytu wraz z odsetkami) = 320821zł gotówki

 

Ja tu pare rzeczy bardzo upraszczam, zakładając na przykład stałe oprocentowanie kredytu i stały zwrot z inwestycji rok do roku, roczna kapitalizacja odsetek, ale mam nadzieje że ta lekcja matmy coś wam rozjaśniła

[ginn 753]

Chcę się dokształcić w zakresie inwestowania. Przerabialiście jakieś ciekawe tytuły, które warto przeczytać? Na początek wziąłem coś lekkiego i podstawowego - Jak inwestować i pomnażać oszczędności M. Samcika. Fajna lektura, tylko niczym nie zaskoczy kogoś, kto kiedyś namiętnie czytał blog i słuchał podcastów Łysego Finansowego Ninja.

[Il Brutto 1 618]

Nie. Ja doslownie odradzam czytanie takich rzeczy. Jak chcesz inwestowac w cos to czytasz suche info na ten temat i to ci wystarczy, kazdy broker podaje szczegolowe detale na temat kazdej rzeczy w jaka mozesz u niego pakowac pieniadze. A juz jakies madrosci tzw. dziennikarza finansowego to w ogole, raczej bylbym sklonny robic dokladnie odwrotnie niz to co on mowi. Pierwszy przyklad z brzegu Jim Cramer, wystarczy kupowac i sprzedawac dokladnie odwrotnie do tego co gada w swoich programach i juz jestes zarobiony.

 

A swoja droga Facebook niezle sie obsral, ponad 200 bilionow straty w 1 dzien, spadek 25%.

[Czoperrr 5 010]

Dzisiaj kolej podwyżka stóp procentowych. Cieszycie się już?

[Kalel 3 634]

dobije do 4%? Czy wchodzimy w nowy rok i hyc 5%?

[Czoperrr 5 010]

Raczej będą podwyższać 0 .50 co miesiąc.

[Shago 3 505]

36 minut temu, Czoperrr napisał:

Dzisiaj kolej podwyżka stóp procentowych. Cieszycie się już?

 

Ni to cieszymy, ni to smucimy... Cóż począć, jak człowiek na to ma 0 wpływ.

[ping 9 006]

Plus dla Mazzeo.

 

Nie zawsze wszystko jest oczywiste.

Mnie podwyżki stóp zachęciły do spłaty zobowiązania w tym roku - nadpłacając przed wzrostami, wybierałem skrócenie okresu kredytowania bo wydawało mi się to najbardziej logiczną opcją.

Wczoraj nadpłacając wybrałem jednak zmniejszenie raty - spadła o trzy i pół stówki, kolejną nadpłatę zrobię za dwa miesiące, to znowu spadnie trzy i pół stówki i tak aż do spłaty całkowitej, w sumie mógłbym to zrobić dziś ale nie chcę ruszać poduszki.

 

Skracanie okresu jest w tym przypadku pozbawione sensu, bo i tak uwinę się w 6-8 miechów.

 

Ja z podwyżek stóp się nie cieszę, bo chciałem wziąć dość duży kredyt, na dłuższy okres, a w tej sytuacji czekam jednak na rozwój wydarzeń.

[Czoperrr 5 010]

Tyś jest bogacz.

[Welna 1 094]

Właśnie ja spłaciłem kredyty w grudniu w obawie przed podwyżkami oprocentowania , jednocześnie teraz trochę głupio, ze to zrobiłem. 

Dlatego ,ze pojawiła się opcja biznesowa na której zarobiłbym w ciągu roku zdecydowanie więcej niż 5%a nie sadze aby roczne oprocentowanie w przypadku poczekania bylo by większe.

[Czoperrr 5 010]

No i podwyższono do 2.75. Nie wiem dlaczego od razu nie podniosą do 5 albo chociaż powiedzą ile będzie wynosić w tym roku przynajmniej byłaby jasna sytuacja dla wielu ludzi.

[ginn 753]

3 godziny temu, Welna napisał:

Właśnie ja spłaciłem kredyty w grudniu w obawie przed podwyżkami oprocentowania , jednocześnie teraz trochę głupio, ze to zrobiłem. 

Dlatego ,ze pojawiła się opcja biznesowa na której zarobiłbym w ciągu roku zdecydowanie więcej niż 5%a nie sadze aby roczne oprocentowanie w przypadku poczekania bylo by większe.

E tam, na pewno lepiej się wysypiasz bez długu nad głową. 

[ping 9 006]

Godzinę temu, Czoperrr napisał:

No i podwyższono do 2.75. Nie wiem dlaczego od razu nie podniosą do 5 albo chociaż powiedzą ile będzie wynosić w tym roku przynajmniej byłaby jasna sytuacja dla wielu ludzi.

wiborki spokojnie dojdą do 8-9 w tym roku. Tak się goli mniej zasobnych. Za kilka lat wysokie katastralne, a na koniec golenia uwłaszczenie przez państwo komunistyczne i brak prywatnych nieruchomości (2040-2050).

[gekon 1 787]

Ale przecież spłacasz nie tylko swoje, w tym masz ubezpieczenia, marże, jakieś dodatkowe koszty i odsetki. Szacunkowo przy kredycie na 15 lat i mając ratę 1500 zł to te 500 zł to same odsetki i inne gowna. Po podwyżkach rata pewnie 1700 już, wiec to 700 miesięcznie samych dodatkowych gowien

 

Dajcie mi inwestycję, która pozwoli mi zarobić 700 zł miesięcznie. Wchodzę w to!

 

Ja rozwaliłem inwestycję dla spłaty kredytu i nie żałuję. Jakoś głupio by mi było cieszyć się z tych "zarobionych" 100 zł miesięcznie na inwestycjach mając do zapłaty 1700 zł raty kredytowe, z czego te 700 zł to czysty zarobek dla banku a moja starta 

 

 

 

 

[ping 9 006]

Aaa i jak już pospłacacie przed czasem kredyty, to pamiętajcie o pisemku do banku z wnioskiem o zwrot części prowizji i ubezpieczenia z tytułu przedterminowej spłaty zobowiązań.

[Sedrak 766]

15 minutes ago, ping said:

Aaa i jak już pospłacacie przed czasem kredyty, to pamiętajcie o pisemku do banku z wnioskiem o zwrot części prowizji i ubezpieczenia z tytułu przedterminowej spłaty zobowiązań.

A właśnie. Bo przy kredytach gotówkowych bank jest zobowiązany zwrócić zgodnie w wyrokiem TSUE, ale hipotecznych to się nie tyczy, więc jak to jest z tym oddawaniem?

[LeifErikson 1 101]

1 godzinę temu, Czoperrr napisał:

Nie wiem dlaczego od razu nie podniosą do 5 albo chociaż powiedzą ile będzie wynosić w tym roku przynajmniej byłaby jasna sytuacja dla wielu ludzi.

 

Bo by ludzie na ulice wyszli.

 

To się nazywa gotowanie żaby - jak wrzucisz do wrzątku, to wyskoczy, ale jak będziesz podgrzewal stopniowo, po trochę, to ugotujesz.